“월세가 전세보다 싸다”
이 말, 처음 들으면 귀를 의심하게 된다.
전세는 한 번에 큰돈을 넣지만 매달 나가는 돈이 없고, 월세는 매달 현금이 빠져나가는 구조다.
그런데 지금 시장에서는 이 공식이 깨지고 있다.
👉 전세보다 월세가 더 합리적인 순간
👉 전세를 고집하는 사람이 오히려 손해 보는 국면
👉 그리고 이 현상이 나타날 때 시장이 왜 ‘끝물’인지
지금부터 차근히 풀어보자.
전세가 ‘싸 보이는 착시’에 속는 이유
전세는 겉으로 보면 비용이 없어 보인다.
하지만 숨은 비용이 있다.
- 전세보증금 = 묶인 거액의 현금
- 그 돈을 은행에 넣었을 때 받을 수 있었던 이자
- 혹은 투자했을 때 얻을 수 있었던 기회비용
예를 들어보자.
- 전세보증금 3억 원
- 연 4% 예금만 넣어도 연 1,200만 원
- 월로 환산하면 월 100만 원
📌 즉, **전세는 ‘월세 없는 집’이 아니라 ‘월 100만 원짜리 무형 월세’**다.
월세가 전세보다 싸지는 계산 구조
이제 같은 집을 월세로 보자.
- 보증금 5천만 원
- 월세 70만 원
표면적으로 보면 전세가 유리해 보이지만, 계산은 다르다.
전세의 실제 비용
- 3억 원 × 연 4% = 연 1,200만 원
- 월 기준 약 100만 원
월세의 실제 비용
- 월세 70만 원
- 남은 2억 5천만 원은 자유 자금
👉 이 돈으로 이자, 투자, 비상금 확보 가능
📉 이 순간부터 월세가 전세보다 ‘싸다’.
이 현상이 나타나면 시장이 끝났다는 신호
전세보다 월세가 싸지는 구조는 정상적인 시장에서는 잘 나타나지 않는다.
왜일까?
1️⃣ 집주인도 전세를 꺼린다
- 보증금 돌려줄 자신이 없다
- 집값 하락 리스크를 세입자에게 넘길 수 없다
2️⃣ 전세 수요가 줄어든다
- 금리 상승 → 기회비용 증가
- “굳이 큰돈 묶을 이유가 없다”는 인식 확산
3️⃣ 현금의 가치가 다시 올라온다
- 하락장에서는 현금이 무기다
- 묶인 전세금은 움직일 수 없는 족쇄가 된다
📌 이 조합이 나타나면?
➡️ 이미 상승장은 끝났고, 조정 혹은 하락 국면에 들어간 경우가 많다.
지금 전세 들어가면 위험한 사람 유형
아래에 해당된다면 전세는 다시 생각해야 한다.
- ❌ 투자 여력 없이 전 재산을 전세금으로 묶는 경우
- ❌ 집값 하락 시 보증금 회수 불안이 있는 지역
- ❌ 금리 흐름에 둔감한 상태
- ❌ “전세는 무조건 이득”이라는 고정관념이 강한 경우
👉 이 조건에서 전세는 안정이 아니라 리스크다.
지금 시장에서 더 유연한 선택은?
지금은 “무조건 전세”가 아니라
상황에 맞는 거주 전략이 필요한 시기다.
- 단기 거주: 월세가 유리
- 현금 흐름 중시: 월세가 유리
- 하락장 대비: 월세가 유리
전세는 상승장 초입에서 강력하다.
하지만 끝물 시장에서의 전세는 방어력이 약하다.
결론: 숫자를 보면 답은 이미 나와 있다
전세냐 월세냐는 감정의 문제가 아니다.
계산의 문제다.
- 전세금의 기회비용
- 금리 흐름
- 시장 사이클
이 세 가지만 놓고 보면,
👉 전세보다 월세가 싸지는 순간
👉 이미 시장은 방향을 틀었다는 신호일 가능성이 높다.
지금 필요한 건
“남들 다 전세니까”가 아니라
내 돈이 가장 덜 다치는 선택이다.