“계약 한 번 잘못하면 2억이 증발한다.”
요즘 전세시장을 둘러싼 소문이 아니다. 바로 실제 피해자들이 지금도 당하고 있는 현실이다.
전세사기 특별법이 만들어지고, 정부가 연일 ‘안전 강화’를 외쳐도… 전세는 여전히 지뢰밭이다.
특히 지금 이 순간에도 보증금이 위험하게 흔들리는 지역들이 존재한다.
오늘 글은 불편한 진실을 드러낸다.
지금 전세 계약하면 보증금이 날아갈 확률이 가장 높은 지역 7곳.
당신 돈을 지키기 위한 최소한의 방패다.
🔥 전세시장 붕괴 전조… 왜 지금 위험해졌나?
최근 부동산 전문가들이 공통적으로 말하는 문장 하나가 있다.
“깡통전세는 끝나지 않았다.”
금리가 오르면 → 매매가격이 주춤하고 → 전세가는 뒤늦게 따라 떨어진다.
이 간격에서 터지는 게 바로 깡통전세다.
특히 아래 세 가지 조건이 동시에 있는 지역은 지금 매우 위험하다.
- 입주 물량 폭증 지역
- 매매가보다 전세가가 더 높은 역전세 지역
- 빌라·다세대 비율 높고 실거래가가 출렁이는 곳
이 3가지가 겹치면… 전세 계약을 하는 순간 보증금은 공중분해 될 수 있다.
⚠️ 지금 전세 계약하면 위험한 지역 7곳
(※ 실제 최근 전세가 하락률, 미입주 물량, 깡통전세 사례 기반)
1) 인천 미추홀구
전국에서 깡통전세 피해 가장 많이 나온 곳.
전세가율 90% 넘는 물건 여전히 수두룩.
매매가보다 전세가가 더 높은 ‘역전세’도 다수.
“여긴 전세 자체를 조심해야 한다.”
2) 경기 화성·동탄 일부 구역
입주 폭탄 + 신축 물량 겹침.
신축 전세는 싸지지만 구축 전세는 진짜 위험해진다.
집값보다 전세가가 높은 신고가 물건 절대 X.
3) 대전 대덕구
최근 급매 쏟아지고 전세가 급락 중.
빌라 비율 높아 가격 변동성 크고, 소유주 다중 채무 문제도 잦다.
보증보험 필수.
4) 광주 북구
전세가율 하락폭 전국 1~3위권 유지.
전세가 떨어지는데 매매가도 동반 추락.
보증금 회수 리스크 매우 높음.
5) 울산 남구
조선업 회복 전까지 수요 둔화 지속.
대단지 입주 물량까지 겹쳐 전세 수요가 약해짐.
역전세 위험 신호 다수.
6) 경남 김해
입주 대량 + 교통 호재 약화.
빌라 전세가 썰물처럼 빠지고 있고 미계약 물량 증가.
“싼 이유가 있다.”
7) 서울 외곽 단독·다가구 밀집 지역 (강북·노원 일부)
서울이라고 안전한 시대 끝났다.
최근 실거래가 급락한 빌라 cluster는 전세사기 타깃이 되기 딱 좋은 구조.
‘서울=안전’ 공식 붕괴.
🔥 이 지역들, 왜 특히 위험한가? 진짜 이유
1) “집주인도 버티지 못한다”
금리 인상으로 집주인 이자 부담 폭증.
전세금 돌려줄 현금흐름 부족해지며 반환 불능 사례 증가.
2) “입주 폭탄은 지뢰다”
새 아파트 수천 세대 입주하면 주변 전세 시세 ‘쾅’ 하고 내려간다.
그 바로 옆 구축 전세는 보증금이 시세보다 비싸지는 순간 위험해진다.
3) “빌라 전세가율 조작 가능성”
빌라는 실거래가 조작이 쉽고, 허위 고가 거래로 전세가격 띄우는 경우 여전.
특히 신축 빌라는 전세가가 시세보다 높아도 눈치채기 어렵다.
한 마디로, 이 지역들은 전세가가 시세를 못 따라가고, 시세 아래로 내려앉는 속도가 빠르다.
이때 계약하는 사람들은 보증금 전체를 ‘베팅’하는 셈이다.
🧨 그럼 어떻게 방어해야 하나? (필수 체크리스트)
여기서부터는 당신 보증금을 지키기 위한 실전 방패 5개다.
1) 등기부등본 ‘채무 총합’ 체크
집주인의 대출금 + 근저당권 + 가압류 합쳐서
보증금을 넘으면 바로 OUT.
2) 시세는 국토부가 아니라 ‘KB전세가’로 확인
국토부 실거래가는 느리다.
전세는 속도가 목숨이다.
3) 보증보험 가입 가능한 집인지 ‘먼저’ 체크
가입 불가 = 위험 신호
가입 가능 = 기본 안전장치
4) 공인중개사의 말보다 ‘입주 물량 데이터’ 확인
입주 폭탄 지역은 전세가 하락 확률 90% 이상.
5) 신축 빌라는 ‘실거래가 높은 거래’ 실검 필수
전세사기 조직이 주로 활용하는 방식.
⚡ 마지막 한 줄 경고
전세는 지금도 위험하다.
전세사기 특별법이 생겼다고 상황이 끝난 게 아니다.
오늘 소개한 7지역은 특히 ‘보증금 회수 리스크’가 높다.
지금 전세 계약 앞두고 있다면,
“싸니까 좋다”는 생각은 가장 빠른 파멸의 지름길이다.