**전세 재계약, 그냥 사인하면 손해!
반드시 확인해야 할 5가지 체크리스트**
전세 재계약은 단순히 “기간만 연장”하는 절차가 아니다.
집주인의 요구 조건, 전세 시세, 보증금 반환 위험 등 여러 요소들이 한꺼번에 얽혀 있기 때문에 가볍게 넘어가면 큰 손해를 볼 수 있다.
특히 최근에는 전세보증 사고가 늘고, 금리 변화폭도 커져 재계약을 신중하게 판단해야 한다.
이 글에서는 전세 재계약할 때 반드시 체크해야 할 5가지 핵심 포인트를 쉽고 정확하게 정리했다.
✅ 1. 해당 지역의 최신 전세 시세 확인
재계약 협상을 시작하기 전 가장 먼저 해야 할 일은 시세 확인이다.
부동산은 흐름이 빠르게 변하기 때문에 2년 전 금액으로 판단하면 절대 안 된다.
✔ 시세 확인 방법
- 네이버부동산 전세 실거래가
- 국토부 실거래가 공개시스템
- KB시세(상·하한가 확인 필수)
- 주변 공인중개사 2~3곳 문의
✔ 체크 포인트
- 최근 3~6개월 전세가 상승/하락 여부
- 동일 평수·동·라인의 전세금액 비교
- 특별한 하락 요인(악취, 소음, 공사, 누수 등) 발생 여부
➡ 시세보다 높은 금액을 요구하면 즉시 재협상 또는 이사 검토가 필요하다.
✅ 2. 보증보험 가입 가능 여부 확인
전세 재계약 시 가장 중요한 요소 중 하나가 바로 보증금 반환 안전성이다.
만약 집주인이 보증보험 가입이 안 되는 조건이라면 위험 신호일 수 있다.
✔ 반드시 확인해야 할 항목
- HUG / SGI 보증보험 가입 가능한 집인지
- 미납된 세금, 근저당, 가압류 등 권리 침해 요소가 있는지
- 집주인이 보증보험 가입을 거부하는지
보증보험이 불가능한 물건은 전세 사고 위험이 높아 세입자 보호가 거의 불가능하다.
➡ “전세보증보험 가입 가능 여부”는 재계약 기준으로 최우선이다.
✅ 3. 등기부등본 다시 발급해서 확인하기
2년 사이 집주인의 재정 상태는 얼마든지 바뀔 수 있다.
재계약 직전, 등기부등본을 다시 확인하는 것은 필수다.
✔ 확인해야 할 부분
- 근저당(대출) 증가 여부
- 소유권 변동(임대인이 변경되었는지)
- 가압류·가처분·경매 진행 여부
- 위반건축물 또는 법적 분쟁 여부
등기부 등본에서 근저당이 크게 늘었거나 경매 개시가 찍혀 있다면 절대 재계약하면 안 된다.
➡ 조건이 나빠졌다면 즉시 재계약 포기 + 빠른 이사 대비가 현명하다.
✅ 4. 인상 가능한 전세금 기준·범위 체크
2023년 이후부터는 전세금 인상에 대한 기준이 사실상 시세 중심으로 흘러간다.
하지만 재계약 시 세입자가 알아야 할 핵심은 협상 기준이다.
✔ 인상 기준 체크 방법
- 정부가 정한 상한제 지역인지 확인
- 해당 단지의 최근 1~2개월 내 거래가
- 전세가 하락 시 인하 요구 가능성
- 전월세 전환율을 고려해 월세 전환이 유리한지
전세 시세가 하락했다면, 세입자는 보증금 인하를 요청할 수 있는 충분한 권리가 있다.
➡ “시세보다 높은 인상 요구 = 부당 요구”이므로 절대 바로 동의하면 안 된다.
✅ 5. 재계약 시 꼭 포함해야 할 특약 확인
재계약 때도 신규 계약과 동일하게 특약 설정이 매우 중요하다.
특히 보증금 반환과 수리 책임 관련 조항을 명확하게 적어두어야 불필요한 분쟁을 막을 수 있다.
✔ 필수 특약 예시
- 보증금 반환은 계약 만료일에 즉시 이행
- 누수·곰팡이·파손 등 집수리는 임대인 책임
- 보증보험 미가입 시 계약 해지 가능
- 대규모 공사나 장기 정전·누수 발생 시 임대인의 비용 부담
- 반려동물 관련 규정(필요 시)
✔ 재계약 시 놓치기 쉬운 부분
- 관리비 항목 변경
- 중도해지 관련 조항 추가
- 월세·반전세 전환 조건
➡ 특약으로 애매한 부분을 모두 명문화하면 분쟁의 90%가 사라진다.
📌 전세 재계약 실전 체크리스트 요약
| 1. 전세 시세 | 최근 실거래가·KB시세·동일평형 비교 |
| 2. 보증보험 | 가입 가능 여부 + 임대인 동의 여부 |
| 3. 등기부등본 | 대출 증가·가압류·경매 여부 |
| 4. 인상 조건 | 시세 기반 인상인지 확인 |
| 5. 특약 설정 | 보증금 반환·수리·공사 조항 필수 |
🏁 결론: 전세 재계약은 ‘확인’이 80%다
전세 재계약은 기존에 살던 집이라고 해서 아무 생각 없이 진행하면 절대 안 된다.
세입자의 권익은 미리 확인하고, 미리 대비할 때 지킬 수 있다.
- 시세보다 높게 요구하는지
- 보증보험이 가능한 집인지
- 등기부등본에 위험 요소가 없는지
- 특약을 명확히 했는지
이 네 가지만 제대로 챙겨도 전세 재계약에서 큰 문제를 막을 수 있다.