전세 계약을 여러 번 해본 집주인들이 공통적으로 말하는 조언이 있다.
“수리 책임을 특약에 안 넣으면… 진짜 지옥을 본다.”
전세계약의 80% 분쟁이 **‘이거 누가 고쳐야 하냐?’**에서 터진다.
세입자와 집주인이 서로 “그건 네 책임이지 않냐?”라며
끝도 없이 서로 떠넘기는 상황이 반복된다.
결국 감정싸움 → 소송 → 보증금 반환 지연까지 이어지는 최악의 그림.
하지만 놀랍게도…
이 모든 지옥의 문을 특약 한 줄로 닫을 수 있다.
오늘은 집주인들이 실제로 활용하고,
분쟁 90%를 차단하는 수리 책임 특약의 핵심 문장 + 작성 전략을
고자극으로 완전히 풀어낸다.
🔥 왜 ‘수리 책임’ 특약을 안 넣으면 지옥을 보게 되는가?
1) 세입자는 “원래 집에 문제 있던 거”라고 주장한다
입주하고 2주 지나서 변기 막힘?
세입자: “전부터 그랬던 겁니다.”
집주인: “아니요, 당신이 막은 거예요.”
근데 증명할 방법이 없다.
2) 집주인은 ‘노후 문제’를 세입자에게 떠넘길 수 없다
전등, 보일러, 수도배관 등은
대부분 노후로 고장난다.
법적으로는 이런 ‘하자’는 집주인 책임이다.
이걸 명확히 해놓지 않으면
나중에 수리비 50만~300만 원을
집주인이 그대로 뒤집어쓴다.
3) 특약 없으면 ‘기계류 고장’이 분쟁 지옥이 된다
에어컨이든, 세탁기든, 빌트인이든
사용자 과실인지 노후문제인지 판단하기 어렵다.
특약 없으면 집주인이 무조건 불리하다.
🔥 그렇다면? 분쟁을 원천 봉쇄하는 특약 문구 TOP 5
아래 문구는 실제 법률 상담기관·공인중개사들이
가장 많이 사용하는 집주인 보호 특약이다.
이대로 복붙해도 된다.
① “노후 및 자연적 하자는 임대인 부담” 명시
✔ 필수 문구
“보일러, 수도배관, 전기설비, 창호 등 노후 또는 자연적 마모로 인한 고장은 임대인이 수리비를 부담한다.”
이 문장은 ‘집주인이 당연히 해줘야 하는 부분’을 정리해준다.
세입자가 수리비를 요구할 때 법적 기준으로도 안전하다.
② “세입자 사용 중 과실은 전액 세입자 부담”
✔ 필수 문구
“세입자의 사용 부주의, 고의 또는 과실로 발생한 고장 및 파손은 세입자가 전액 배상한다.”
이 문구 하나로
세입자가 고장낸 물건을 ‘원래 그랬다’고 주장하기 어려워진다.
③ “기존 비품(에어컨·정수기·가전 등)의 고장 책임” 조항
여기가 제일 많이 싸운다.
✔ 필수 문구
“기존 비품(에어컨·가전·빌트인 등)은 사용은 가능하나 고장 시 임대인은 수리 의무가 없으며, 필요시 세입자가 자체 수리 또는 교체한다.”
이거 한 줄로 논란 90%가 사라진다.
특히 코즈웰, 위니아, 중소기업형 에어컨은
수리비가 최소 20~30만 들어간다.
특약 없으면 집주인이 무조건 낸다.
④ “입주 전 하자 발견 기간 설정”
세입자들이 2개월·3개월 뒤에 나타나서
“입주할 때부터 있던 문제였다”라고 말하는 경우가 많다.
✔ 필수 문구
“입주 후 7일 이내 발견된 하자만 임대인이 부담하며, 그 이후 발견된 하자는 세입자 부담으로 본다.”
이 문구는 필살기다.
세입자가 ‘나중에 발견했다’고 주장하기 거의 불가능해진다.
⑤ “긴급수리 항목 제외 조항”
세입자는 사소한 것만 고쳐도
매번 임대인에게 연락한다.
✔ 필수 문구
“5만 원 이하의 경미한 수리(전구, 장판 긁힘, 문고리 등)는 세입자가 부담한다.”
이 조항이 없으면
전구 갈아달라는 연락을 한 달에 4번 받는다.
진짜다.
🧨 여기서 끝이 아니다: 반드시 넣어야 하는 ‘마지막 한 줄’
수리 관련 특약의 최종 마무리는 이거다.
✔ 필수 마감 문구
“본 특약은 계약서에 우선 적용되며, 분쟁 시 특약 내용에 따르기로 한다.”
이 문장을 맨 아래 넣어야
특약이 법적 효력이 확실해진다.
🔥 정리: 특약을 안 넣는 집주인은 스스로 지옥문을 여는 것이다
수리 비용은
작게는 3만 원,
크게는 300만~500만 원까지 간다.
특약을 안 넣으면?
- 세입자와 감정싸움
- 중개사 끼고 3자 갈등
- 분쟁조정 신청
- 보증금 반환 지연
- 법원까지 가는 최악의 루트
하지만 오늘 알려준 특약 문구를 그대로 넣으면
집주인은 돈·감정·시간 손해 ZERO로 끝낼 수 있다.
전세계약의 진짜 필살기는
부동산 지식이 아니라
단 한 줄의 특약이다.