창업을 준비할 때 가장 먼저 부딪히는 단계가 바로 임대차 계약이다.
월세, 보증금, 권리금은 사업의 구조를 결정하고, 계약 한 번 잘못하면 수천만 원 이상의 손해를 볼 수도 있다. 그만큼 임대차 계약은 ‘가게 운영의 출발점이자, 실패를 막는 핵심 장치’다.
하지만 많은 창업자가 계약서 내용을 제대로 읽지 않고, “괜찮겠지” 하는 마음으로 서명했다가 나중에 분쟁, 원상복구 비용 폭탄, 계약 해지 문제 등으로 어려움을 겪는다.
이 글에서는 초보 창업자라도 반드시 이해해야 하는, 임대차 계약의 핵심 포인트만 쉽고 빠르게 정리했다.
✅ 1. 계약 전에 반드시 해야 할 ‘상권 진단’
좋은 계약은 좋은 상권 선택에서부터 시작된다.
계약서만 꼼꼼히 본다고 해결되지 않는다. 상권 분석은 계약서보다 더 중요하다.
확인해야 할 핵심 지표
- 유동인구: 시간대별, 요일별 변화
- 경쟁 점포 수
- 폐업률 (1년 내 폐업 점포 많은 곳은 위험)
- 주변 개발 계획 (도로 공사·아파트 입주 여부)
- 주차 가능 여부
특히 폐업률이 높은 곳은 임대료는 싸지만 매출이 안 나오는 상권일 가능성이 크다.
임대료만 보고 선택하면 장기적으로 더 큰 손해가 발생한다.
✅ 2. 임대료·보증금 구조를 이해해야 한다
초보 창업자가 가장 많이 실수하는 부분이 바로 월세와 보증금의 상관관계다.
- 보증금이 높으면 월세가 낮아지는 구조가 많고
- 보증금을 줄이면 월세가 높아진다
여기서 중요한 건 초기 비용이 아니라 장기 운영비다.
예시
- 보증금 2,000 / 월세 80만 원
- 보증금 1,000 / 월세 110만 원
표면적으로는 보증금을 덜 넣는 게 좋아 보이지만,
36개월 기준 총 임대료 차이는 1,080만 원까지 벌어질 수 있다.
계산 없이 결정하면 운영 중 ‘고정비 폭탄’을 맞는다.
임대료는 사업의 체력과 직결되므로, 반드시 3년치 총비용 기준으로 비교해야 한다.
✅ 3. ‘원상복구 조항’이 가장 위험하다
임대차 분쟁에서 가장 흔한 문제가 바로 원상복구 범위다.
대표적 분쟁 사례
- 이전 세입자가 설치한 시설까지 새 세입자에게 원상복구 요구
- 바닥·천장·벽체의 ‘기본 마감인지, 세입자 설치인지’ 불명확
- 공용 배관 문제인데도 세입자에게 비용 청구
창업자의 실수는 대부분
“입주 상태 그대로 복구하면 되겠지?”
라고 생각하는 데서 시작된다.
확인해야 할 조항
- 원상복구 기준: 계약 당시 상태? 입주 당시 상태?
- 인테리어 비용의 소유권: 임대인 귀속인지, 철거 가능인지
- 화장실·배관·배수 시설이 임차 범위인지
- 간판 철거 여부
가장 좋은 방법은 계약 전 사진·영상으로 현 상태 기록하고,
계약서에 “입주 당시 상태 기준”이라고 명시하는 것이다.
✅ 4. 권리금(바닥권리금·시설권리금)은 반드시 ‘객관적 근거’ 확인
권리금은 한국 창업 시장에서 매우 중요하지만,
초보 창업자가 가장 많이 속는 부분이기도 하다.
권리금은 크게 3가지다.
- 바닥권리금: 상권의 가치
- 시설권리금: 인테리어·집기 등 실물 시설
- 영업권리금: 단골·매출 기반 보상
문제는 영업권리금의 기준이 명확하지 않다는 것이다.
따라서 반드시
- POS 매출 기록
- 배달 매출 내역
- 거래처 정산 내역
- 영업 신고서 기록
- 최근 6개월간 VAT 신고액
을 확인해야 한다.
이 자료를 보여주지 않는다면 권리금이 허위일 가능성이 높다.
✅ 5. ‘계약해지 조항’을 읽지 않으면 큰일난다
많은 임차인이 사업이 안 되면 바로 해지할 수 있다고 오해한다.
하지만 상가 임대차는 계약기간을 임차인이 일방적으로 해지할 수 없다.
예외는 아래와 같다.
- 임대인의 중대한 계약 위반
- 계약서에 ‘중도해지 가능’ 문구 존재
- 법적 강행 규정 위반
따라서 창업자에게 중요한 건
**“중도해지 조항이 있는지, 해지 시 위약금이 얼마인지”**이다.
위약금 유형
- 잔여기간 월세의 1~3개월 금액
- 계약금 전액 몰수
- 권리금 보호조항 미적용
계약서에서 가장 먼저 봐야 하는 조항 중 하나다.
✅ 6. 상가임대차보호법 적용 여부 확인
모든 임차인에게 상가임대차보호법이 적용되는 것은 아니다.
특히 보증금 기준을 넘어가면 보호받지 못한다.
2026년 기준 (예상)
- 수도권: 보증금 9억 이하
- 지방 대도시: 6~7억 이하
- 기타 지역: 5억 이하
보증금이 기준을 초과하면
- 계약갱신요구권
- 대항력
- 권리금 보호
등을 받을 수 없게 된다.
🟦 정리: 임대차 계약은 ‘싸게 들어가는 것’보다 ‘안전하게 들어가는 것’이 우선이다
창업자의 첫 계약은 사업의 전체 구조를 결정하는 중요한 순간이다.
임대료가 싸다고 무조건 좋은 것도 아니고, 권리금이 낮다고 해서 안전한 계약도 아니다.
임대차 계약에서 가장 중요한 것은 다음 네 가지다.
- 상권 분석 → 입지의 안정성 확보
- 총임대료·보증금 구조 계산
- 원상복구·해지 조항 확인
- 권리금·법적 보호 범위 체크
계약서 한 줄이 수백만·수천만 원을 좌우한다.
따라서 가게 오픈보다 임대차 계약서를 먼저 꼼꼼히 검토해야 한다.