“경매에 관심은 생겼는데, 뭘 먼저 해야 할지 모르겠어요.”
처음 부동산 경매에 도전하는 사람이라면 ‘토지, 상가, 아파트 중 뭐부터 낙찰 받아야 할까?’ 고민하게 됩니다.
이 글에서는 부동산 경매의 대표 3종류인 아파트, 상가, 토지의 특성과 초보자가 먼저 도전하기 좋은 물건을 비교해드립니다.
1️⃣ 아파트 경매 – 초보자 추천 1순위
특징
- 시세 비교가 쉬워서 ‘싸게 샀는지’ 판단이 명확함
- 실거주 또는 전·월세 활용 가능
- 명도(세입자 퇴거) 문제가 종종 발생할 수 있음
장점
- ✅ 정보가 많아 공부하기 쉬움 (지지옥션, 스피드옥션 등)
- ✅ 대출 가능성이 높음
- ✅ 실수요자, 소액 투자자 모두 진입 가능
단점
- ❌ 인기가 많아 낙찰가율이 높음 (2025년 기준 평균 90~100%)
- ❌ 세입자·보증금·점유자 문제로 명도 비용 발생 가능
추천 대상
→ 실거주 목적인 무주택자, 소액 투자 입문자
2️⃣ 상가 경매 – 수익형이지만 리스크도 높음
특징
- 월세 수익 목적의 ‘임대 투자’에 적합
- 공실 기간에 따라 수익 변동이 큼
- 권리 분석이 복잡하고 운영 리스크 존재
장점
- ✅ 공실 없이 임대계약 유지되면 안정적인 수익
- ✅ 지역 상권에 따라 고수익 가능
단점
- ❌ 초보자가 접근하기엔 분석 요소가 많음 (권리분석, 상권분석 등)
- ❌ 공실 리스크, 관리비 부담, 경기 민감도 큼
- ❌ 대출 한도가 낮음
추천 대상
→ 상가 운영 경험자, 수익형 부동산 이해도가 있는 투자자
3️⃣ 토지 경매 – 고수 전용? 미래가치 보는 투자
특징
- 개발 가능성, 지목(전·답·대지 등), 형상 등 고려해야 함
- 실제 면적·이용 가능성 파악이 어려움
- 입지 분석, 인허가 지식 필수
장점
- ✅ 저렴하게 낙찰받아 장기 보유 시 큰 시세차익 가능
- ✅ 주택·건물보다 경쟁자 적고 낙찰가율 낮음
단점
- ❌ 수익 실현까지 오랜 시간 필요 (단기 수익 어려움)
- ❌ 공부할 것이 많고, 초보자가 실수하기 쉬움
- ❌ 관리·거주 불가능, 활용도 낮음
추천 대상
→ 장기 투자 목적자, 지역 개발 정보에 밝은 고급 투자자
✅ 그럼, 초보자는 뭘로 시작해야 할까?
물건유형 난이도 수익 안정성추천 정도
| 아파트 | ★★☆☆☆ | 중간~높음 | 🔥 강력 추천 |
| 상가 | ★★★★☆ | 낮음~중간 | ⚠️ 신중 추천 |
| 토지 | ★★★★★ | 낮음 | 🚫 초보 비추천 |
💡 초보자는 “아파트 경매”부터 시작하는 것이 가장 안전하고 수익 가능성도 높습니다.
특히, 대출 활용도 쉽고, 실거주·전세 활용 등 선택지가 넓어 리스크 관리가 용이합니다.
✋ 실전 꿀팁
- ✔ 부동산 경매는 ‘정보력 싸움’입니다.
- ✔ 아파트 경매부터 소액으로 경험 쌓고, 상가·토지로 확장하세요.
- ✔ 무조건 싼 물건보다는 수익 시나리오가 명확한 물건을 고르세요.